任意売却とは

任意売却とは住宅ローンなどの融資を受けている人が返済に困難になったとき、住宅ローンの融資を受けている金融機関の合意に基づき不動産を処分する手続きです。 不動産を処分する際には購入の際に借り入れた住宅ローンを完済しなければなりません。 現在の景気の低迷、不動産価格の下落により住宅ローン返済が困難になり延滞、滞納し住宅ローン返済の目途がたたなくなり、住宅ローンの融資を受けている金融機関に催促をされそのまま放置又は一定の期間が過ぎると競売の手続きに入ります。 競売により大事な不動産を処分される前に金融機関に任意売却での不動産売却を認めてもらい一般の市場で買主を探します。 任意売却は金融機関（債権者）にとって競売での不動産処理よりも融資金の回収が多く見込める為、比較的任意売却での不動産処分は認めてもらいやすいです。 但し、不動産所有者様（売主様）の協力がなければ任意売却の成立はありえません。

任意売却のメリット

1. 近隣に知られる可能性が低い

販売に関しては通常の売却活動と変わりませんので住宅ローン等に苦しんでいることは周囲に知られる心配はありません。

1. 不動産処分後の残る債務が少なくなる

競売とは違い一般の流通での売却になりますので競売よりも高く売却できます。

1. 売却に必要な経費は原則0円

不動産を売却する際には登記費用（抵当権抹消費用）や仲介手数料などの諸経費が必要です。通常、任意売却の場合には債権者より配分として支払いを認めてもらいますので原則、費用はかかりません。尚、マンションの場合、管理費・修繕積立金の滞納分も配分されます。

1. 不動産売却後の残った債務の対応

競売より早く、高く売却したことにより残った債務については柔軟に対応してもらうことができます。

1. 引っ越し費用

債権者に引っ越しに必要な費用を交渉し便宜を図ってもらえる場合もございます。

1. 明け渡し時期

通常の売却と同じですので購入者との交渉により柔軟な対応が可能になります。

競売のデメリット

1. 裁判所による公告

競売にかけられたことが裁判所から広告され近所に知られる可能性が高くなります。

1. 格安での売却

競売の場合、通常の相場より20％～50％ほど安く落札されるケースが多く残債務は任意売却のときより多く債務が残ります。

1. 時間的な余裕がない

競売後、落札者が押しかけてきて立ち退きを迫られます。立ち退きまでの期間は決して長くはありません。

1. 引っ越し費用の負担

任意売却とは違い話し合いの場はほとんどありません。
通常、引っ越し代や立ち退き費用の相談も聞いてもらえる可能性が低く、自己資金で捻出しなければなりません。

1. 残債務の支払い

残った債務については任意売却と同じですが債権者との話し合いの場もなく
返済について柔軟な対応をしていただくことは期待できません。

1. 川崎市宮前区Ｋ様

自営のお店がうまくいかず資金面で四苦八苦しているところに追い打ちをかけ住宅ローンの返済。
毎月遅れても必ず返済をしていましたが店を閉め、収入源がなくなり路頭に迷っていたところチラシを見て不動産会社に相談しました。
日頃ポストには不動産のチラシが毎日のように入っているのでそのチラシで連絡。

3社ほど査定の依頼をしましたが私の現在の状況を説明したにも関わらず、まったく意味不明な説明と「購入希望のお客様がいるので当社にお任せください」とか「最初は高く売り出して希望価格で売却しましょう」とか私の状況を理解しているのかこちらには伝わりませんでした。

最終的には私の現在の状況を理解頂いた業者さんに販売を依頼しました。
債権者さんへの交渉もすべてお任せし売却開始から4か月後無事に成約に至りました。
価格はかなり苦戦しましたが引っ越し先もご紹介頂き、引っ越し代もほとんど自分で支払うことなく引っ越せました。
税金の滞納もあり不動産も差し押さえられておりましたが残りの税金の支払いの交渉も同席していただき非常に安心しました。

1. 川崎市高津区Ｙ様

住宅ローンの滞納から4か月が過ぎたころ知人に相談したところたまたま友人が不動産を売却した際の不動産屋さんに相談に乗っていただきました。

しかし、そちらの業者さんでは任意売却の知識がないのと会社では扱えないとの事でそちらの不動産業者さんにご紹介頂きました。
とにかくいつ競売にかけられるか心配で夜も眠れない毎日が続きましたが不動産会社の担当者さんが「競売になるまではまだ時間は有るので全力でお手伝いします。いきなり競売になることはないので安心してください」と説明をして頂きました。

売却を依頼して2か月で買い手が見つかり契約後の引き渡しも少し長めに取って頂き予定通りの引っ越しができました

1. 横浜市緑区Ｍ様

主人の収入が全盛期の3分の1まで下がり住宅ローンの返済が困難になったとき知人の紹介で相談に乗っていただいた不動産業者さんがたまたま任意売却を年に数件取引をしていると聞き、即相談。

何とか返済をし、自宅を残す方法を考え、債権者と交渉を行いましたが結局は売却することになりました。日程的にかなり厳しく開札期日の2日前に競売の取下げを行いました。

自宅を残す方法に時間をかけてしまい、競売になるのを覚悟しましたが粘り強く不動産業者さんが交渉していただき、無事に取引することができました。

1. 川崎市中原区Ｆ様

自宅は数年前から空き家状況でローン、管理等、税金など放置状態でした。
久々に自宅に戻るとポストに入っているチラシから気になるチラシが目につき、連絡をしました。
その日にお会いし、そのまま売却を依頼。住まいが地方の為、すべてのやり取りは電話、メールで行い売却開始から3ヶ月で成約致しました。

結局、1度あってからは引き渡しまですべて不動産業者さんに動いていただき、書類もすべて郵送で行い、無事に取引することができました。

1. 横浜市緑区Ｋ様

資金繰りが立たず、住宅ローンの返済も滞り他からの借り入れもあり、返済できず困惑している中、不動産業者に連絡。
自宅には不動産担保のほか、消費者金融、横浜市の差し押さえといろいろと大変な状況でしたが、
各債権者に交渉し多少時間はかかりましたが売却開始を開始することができました。

人気のあるマンションみたいで1ヶ月もしないうちに申し込みが入り、無事に契約。
子供の学区等の関係で引き渡しを長めにして頂き契約後2か月後に無事に取引が終了しました。
新しい住まいも紹介していただき、引っ越し費用も債権者さんに交渉していただき費用の負担もありませんでした。